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첫째 박정희 군사 정권때 만든 아파트 청약 제도, 전세제도 때 시작..
두번째 이명박이 만든 전세 대출제도
세번째 이명박 오세훈 뉴타운 재건축이 수익사업이라는 착시를 줌..
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대한민국 주택 시장은 공적 보증 시스템을 기반으로 하는 독특한 금융 구조를 가지고 있으며, 이는 주택 가격을 지탱하고 건설 산업의 위험을 국가가 흡수하는 구조적 문제를 낳고 있다는 지적입니다.
현재 한국 주택 시장의 독특한 금융 시스템은 다음과 같은 제도적 결정에서 비롯되었습니다.
청약 및 전세 제도의 시작: 1970년대 박정희 군사정권 시기에 주택 공급을 효율화하고 건설 자금을 미리 확보하기 위해 아파트 청약 제도와 전세 제도가 도입되었습니다.
전세 대출 제도의 확대: 이명박 정부 시기에 전세금을 대출해주는 제도가 확대되면서, 전세 제도는 단순한 주거 형태를 넘어 금융 시스템의 핵심 요소로 자리 잡았습니다.
부동산 투자의 '착시': 이명박·오세훈 정부의 뉴타운 및 재건축 정책은 노후 주택을 통한 개발 이익을 극대화하며, 부동산을 '수익 사업'으로 인식하게 만드는 착시 현상을 강화했습니다.
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청약, 전세, 재건축 이주비 등 한국의 독특한 주택 제도를 가능하게 하고 주택 가격을 떠받치는 핵심은 국가 재원이 투입된 공적 보증 시스템입니다.
| 보증 기관 | 주요 역할 | 문제점 지적 |
| HUG (주택도시보증공사) | 전세금 반환보증 (전세금 회수 보증), 분양 보증, 재건축 이주비 대출 보증 (잔존 가치가 낮은 노후 주택 대출까지 보증) | 전 세계적으로 유례없는 금융 시스템으로, 주택 가격 폭락 시 대규모 세금 투입이 불가피함. 특히 잔존 가치가 불분명한 재건축 사업의 위험까지 국가가 떠안는 구조. |
| SGI (서울보증보험) | 민간 금융기관의 주택 구매 및 전세 대출 보증 (고액 보증 포함) | SGI의 최대 주주가 사실상 정부라는 점에서, 민간 금융과 부유층의 고액 대출 리스크까지 결국 국가가 책임지는 구조를 형성함. |
| LH (한국토지주택공사) | 미분양 발생 시 주택 매입을 통한 건설사 리스크 해소. | 대기업 건설사의 수익 사업 리스크를 국가가 최종적으로 흡수하여 건설사의 도덕적 해이를 심화. |
이러한 공적 보증 금융 시스템은 전 세계적으로 찾아보기 힘든 형태로, 건설사, 금융사, 투기 세력의 위험을 국가가 전적으로 책임지게 만드는 기형적인 구조라는 비판이 제기됩니다.
공적 보증 시스템은 대기업 건설사의 수익 극대화를 보장하고, 국가 전체의 금융 안정성을 위협하는 근본 원인이 됩니다.
건설사 도덕적 해이: 건설사는 높은 분양가를 책정하여 수익을 극대화하고, 미분양이나 사업 부실의 위험은 LH 매입이나 HUG 보증을 통해 국가에 전가하는 구조입니다.
정치·경제 권력의 결탁: 건설사와 금융사가 국가의 보증 시스템을 이용하고, 이 과정에서 언론, 정치인, 사법부와 복잡하게 얽혀 이 구조를 유지하려는 경향이 강해집니다.
국민 부담 전가: 아파트 시장 붕괴 시, 민간 금융사와 건설사, 투기꾼의 부실을 어마어마한 국가 세금으로 메꿔야 하며, 이는 결국 서민의 호주머니에서 나올 수밖에 없습니다.
이러한 악순환의 고리를 끊기 위해서는 다음과 같은 근본적인 시스템 개편이 필요합니다.
공적 보증 시스템 개편: HUG와 SGI의 과도한 보증 한도 및 범위를 축소하고, 특히 전세보증이나 잔존 가치가 낮은 사업에 대한 보증 리스크를 대폭 줄여야 합니다.
PF 부실 사업 정리: 재정 지원을 통해 부실 PF(프로젝트 파이낸싱) 사업을 인위적으로 연명시키기보다는, 시장 원칙에 따라 파산할 곳은 정리하도록 하여 건설업계의 자기 책임을 강화해야 합니다.
주택 금융 시스템 전환: 주택 구매 자금 조달 방식을 해외처럼 모기지(Mortgage) 중심으로 전환하여, 주택의 가치와 개인의 상환 능력에 기초한 건전한 금융 시스템을 구축해야 합니다.
청약 제도 개편: 투기 수단이 아닌 실수요 중심의 주택 공급 제도로 개편해야 합니다.
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