보증보험도 안 챙기고 전입도 확인 안 해 …

LH 전세임대 부실에 HUG, 133 개 계약 ·67 억 손배소

- 2021 년 이후 HUG 손배소 대상 LH 전세임대 계약 133 건 … 최초 소가 합계 67 억 3 천만원

- 보증보험 미가입 · 미갱신 , 전입 · 점유 미확인 , 부채비율 위반 , 권리관리 소홀 등 ‘ 기본업무 ’ 오류 반복

- 소가 2021 년 6.5 억 → 2024 년 16.2 억 → 2025 년 22.4 억 … 최근 2 년 오히려 확대

- 안태준 “ 공공기관끼리 매년 소송하고 배상할 게 아니라 애초에 사고 안 나는 시스템 만들어야 ”

LH 가 전세임대사업 과정에서 보증보험 가입 · 갱신 , 임차인의 전입 · 점유 확인 , 권리관계 관리 등 기본적인 업무를 제대로 처리하지 않아 HUG 가 LH 를 상대로 제기한 손해배상소송에 2021 년 이후 총 133 개의 개별 계약이 포함된 것으로 나타났다 .

이들 계약의 최초 소가 합계는 약 67 억 3 천만원에 달했고 , 특히 최근에는 2024 년 16 억 2 천만원 , 2025 년 22 억 4 천만원으로 소송 규모가 다시 커지고 있다 .

국회 국토교통위원회 소속 안태준 의원 ( 더불어민주당 · 경기 광주시을 ) 이 HUG 등으로부터 제출받은 자료를 분석한 결과 , 관련 손해배상소송의 법원 사건번호는 2021 년부터 2025 년까지 총 7 건이지만 하나의 소송에 여러 전세임대 계약이 포함돼 있어 실제 손해배상청구 대상이 된 개별 계약은 총 133 건에 달했다 .

■ 5 년간 133 개 계약이 법정으로 … 최초 소가 67 억 3 천만원

연도별 손해배상청구 대상 계약은 △ 2021 년 16 건 △ 2022 년 26 건 △ 2023 년 34 건 △ 2024 년 30 건 △ 2025 년 27 건이다 .

최초 소가 역시 △ 2021 년 약 6 억 5 천만원 △ 2022 년 약 13 억원 △ 2023 년 약 9 억 1 천만원 △ 2024 년 약 16 억 2 천만원 △ 2025 년 약 22 억 4 천만원으로 집계됐다 .

5 년간 합계는 67 억 2,612 만원으로 , 특히 최근 2 년간 소송 규모가 오히려 증가했다 . 다만 소가는 최초 소 제기 당시 금액으로 실제 판결 결과와 심급 진행에 따라 달라질 수 있다 .

이번 소송은 단순히 두 공공기관 사이의 정산 다툼만은 아니다 . LH 는 주택도시기금을 활용한 전세임대사업에서 입주할 주택에 대한 권리분석과 계약업무 등을 수행하고 있다 . HUG 는 이 과정에서 LH 의 업무처리가 미흡해 보증금 회수에 손해가 발생했다며 책임을 묻고 있다 .

■ 보증보험 미가입 · 전입 미확인 … 같은 실수 해마다 반복

HUG 가 손해배상을 청구한 사유를 보면 복잡한 정책 판단보다는 전세임대사업 수행 과정에서 기본적으로 확인해야 할 사항들이 상당수다 .

2021 년에는 ▲ 보증금 반환 전 전세권 등기 말소 ▲ 기존 입주자 보증금 반환 전 신규 입주자에 대한 중복대출 ▲ 3 개월이 지난 감정평가서를 이용한 주택가격 산정 ▲ 보증보험 미가입 · 미갱신 ▲ 임차목적물 미점유 ▲ 임차인 전입 지연 등이 손해배상 사유에 포함됐다 .

특히 보증보험 미갱신 사례가 3 건 , 임차목적물을 실제로 점유하지 않은 사례도 여러 건 확인됐다 .

2022 년에도 비슷한 문제가 반복됐다 . 부채비율 90% 를 초과해 보증보험 가입요건을 충족하지 못한 사례가 다수 있었고 , ▲ 보증보험 미청구 · 미가입 ▲ 임차인 전입 미확인 ▲ 대출 제외 주택에 대한 대출 등이 과실사유로 제시됐다 .

■ 2023 년에도 또 ‘ 미점유 · 보험 누락 ’ … 대항력 없는 주택에 1 억 7,600 만원 대출

한 번 문제가 발생한 뒤에도 같은 유형의 오류는 사라지지 않았다 .

2023 년 손해배상청구 대상 34 개 계약에서도 다시 ▲ 임차목적물 미점유 ▲ 보증보험 가입 누락 · 미청구 · 미갱신 ▲ 부채비율 90% 초과 사례 등이 확인됐다 .

특히 대항력을 취득하지 못한 주택에 1 억 7,600 만원을 대출한 사례도 손해배상 대상에 포함됐다 .

일부 사례에서는 계약서나 보험금 청구 관련 서류를 제대로 관리하지 못한 문제까지 나타난 것으로 파악됐다 .

전입 여부와 실제 점유 여부를 확인하고 , 보증보험을 적기에 가입 · 갱신 · 청구하며 , 임차주택의 권리관계를 확인하는 등 전세임대사업에서 기본적으로 이뤄져야 할 내부통제가 제대로 작동했는지 점검이 필요하다는 지적이다 .

■ 종결사건 대부분 LH 책임 인정 … “ 소송 걸리면 그때 배상하는 방식 끝내야 ”

안 의원실이 제출자료와 판결 내용을 확인한 결과 , 손해배상청구 대상이 된 133 개 계약 모두에 대해 LH 의 책임이 인정된 것은 아니지만 종결된 사건 상당수에서는 LH 의 업무상 잘못이 인정돼 실제 손해배상 책임으로 이어진 것으로 파악됐다 .

문제는 같은 유형의 오류가 수년에 걸쳐 계속 나타나고 있다는 점이다 .

HUG 가 문제가 발생한 개별 계약을 찾아 소송을 제기하고 , 수년간 재판을 거친 뒤 LH 책임이 인정되면 그제야 손해배상금을 지급하는 방식으로 대응해서는 근본적인 문제를 해결하기 어렵다는 지적이다 .

소송 자체에도 변호사 비용과 소송비용 등 추가적인 공적 비용이 투입될 수밖에 없다 .

■ “HUG 가 소송 건 계약만 볼 게 아니라 전세임대 전체 점검해야 ”

안 의원은 HUG 가 이미 소송을 제기한 계약만 사후적으로 대응할 것이 아니라 LH 전세임대사업 전체를 대상으로 유사한 업무상 오류가 없는지 선제적으로 점검해야 한다고 주문했다 .

특히 ▲ 보증보험 가입 · 갱신 · 청구 ▲ 임차인의 전입 · 점유 확인 ▲ 권리분석 ▲ 전세권 · 임차권 관리 ▲ 계약서와 보험금 청구서류 관리 등 전세임대 핵심 업무 전반에 대한 내부통제 체계를 다시 구축해야 한다는 지적이다 .

안태준 의원은 “ 전입 여부를 확인하고 실제 입주했는지 확인하고 , 보증보험을 제대로 가입 · 갱신하고 권리관계를 살피는 것은 고도의 정책 판단이 필요한 업무가 아니라 전세임대사업을 하는 LH 가 기본적으로 해야 할 일 ” 이라고 지적했다 .

이어 “ 한 번의 실수라면 개별 직원의 착오라고 볼 수도 있지만 보증보험 누락과 점유 확인 같은 유사한 문제가 매년 반복되고 , 최근에는 손해배상 청구 규모까지 다시 커지고 있다 ” 며 “ 이 정도면 직원 한두 명의 문제가 아니라 LH 전세임대 업무관리 체계 자체를 점검해야 한다 ” 고 말했다 .

안 의원은 “LH 와 HUG 는 모두 국민의 주거안정을 위해 일하는 국토부 산하 공공기관인데 , 매년 HUG 가 소송하고 몇 년 뒤 LH 책임이 인정되면 그제야 배상하는 방식이 반복돼서는 안 된다 ” 며 “HUG 가 소송한 133 건만 볼 것이 아니라 LH 전세임대사업 전체를 점검해 같은 실수가 숨어 있지 않은지 확인해야 한다 ” 고 강조했다 .

이어 “ 사고가 난 뒤 소송으로 돈을 물어주는 것이 아니라 애초에 손해배상할 일이 생기지 않는 시스템을 만드는 것이 LH 가 해야 할 일 ” 이라며 “ 보증보험부터 전입 · 점유 , 권리분석 , 서류관리까지 업무 전반의 내부통제와 재발방지 대책을 마련해야 한다 ” 고 밝혔다 . 끝 .