서울에 ‘ 공실률 0%’ 상권이 13 곳 ?

공실 많은 건물 빠질 수 있는 상가 공실률 통계

- 상가 공실률 , 별도 공실조사 아닌 ‘ 임대료 조사 ’ 표본 활용한 부가통계

- 임대료 대표성 위해 ‘ 일정 수준 이상 임차된 건물 ’ 중심 표본 … 공실 많은 건물 빠질 가능성

- 그 결과 서울에서 공실률 ‘0%’ 로 산출되는 상권만 13 곳

- 부동산원도 시장체감도 한계 인정 … 새 국가승인통계 정식 공표는 2028 년 목표

- 안태준 “ 공실 제대로 못 잡는 통계로 상권정책 판단해선 안 돼 … 2028 년까지 기다리지 말고 즉시 보완해야 ”

한국부동산원이 발표하는 상가 공실률 통계가 공실 자체를 파악하기 위한 별도의 조사가 아니라 , 임대료와 투자수익률 등을 조사하기 위해 만들어진 「 상업용부동산 임대동향조사 」 의 표본을 활용해 산출하는 부가통계인 것으로 나타났다 .

특히 해당 조사는 상권의 임대료 수준을 잘 파악하기 위해 ‘ 일정 수준 이상 임차가 이루어지는 건물 ’ 을 중심으로 표본을 선정하고 있어 , 정작 공실이 많은 건물이 조사대상에서 빠지면서 실제 시장보다 공실률이 낮게 나타날 수 있는 구조적인 한계가 있다는 지적이다 . 한국부동산원도 이 같은 표본구조가 실제 시장에서 체감하는 공실현황을 반영하는 데 한계가 있음을 인정하고 있다 .

실제로 한국부동산원 통계상 서울에서 공실률이 ‘0%’ 로 산출되는 상권만 13 곳에 달하는 것으로 나타났다 .

■ 공실률 조사인데 별도 공실조사는 없다 … ‘ 임대료 조사 ’ 표본 재활용

현재 상가 공실률에 관한 국가승인통계는 한국부동산원의 「 상업용부동산 임대동향조사 」 가 유일하다 .

그러나 이 조사는 애초 상가의 임대료와 투자수익률 등을 파악하기 위해 설계된 조사로 , 공실률은 별도의 공실조사를 통해 산출하는 것이 아니라 임대동향조사의 동일한 표본을 활용해 함께 산출하고 있다 .

문제는 임대료를 정확히 파악하기 위한 표본과 공실을 정확히 파악하기 위한 표본의 특성이 반드시 같지는 않다는 점이다 . 임대동향조사는 상권의 임대료 수준을 대표하기 위해 일정 수준 이상 임차가 이뤄지는 건물을 중심으로 표본을 선정하고 있다 . 이 때문에 공실이 장기간 이어지거나 빈 점포 비중이 높은 건물은 애초 조사 표본에 포함될 가능성이 낮아질 수 있다는 것이다 .

안 의원은 “ 임대료를 조사하려고 임차가 잘 이뤄지는 건물을 표본으로 뽑는 것은 이해할 수 있지만 , 그 표본으로 다시 공실률까지 산출하면 공실이 심한 건물이 빠지는 역설이 생길 수 있다 ” 고 지적했다 .

■ 서울에 빈 점포 하나도 없다 ? … ‘ 공실률 0%’ 상권만 13 곳

이 같은 표본구조의 한계는 실제 통계에서도 나타나고 있다 .

한국부동산원 통계상 서울에서는 공실률이 0% 로 산출되는 상권이 13 곳에 이르는 것으로 확인됐다 . 통계상 공실률 0% 는 일반 국민에게 해당 상권에 빈 점포가 사실상 없다는 의미로 받아들여질 수 있지만 , 실제 현장에서 체감하는 공실 상황과 차이가 있다는 문제 제기가 지속돼 왔다 .

한국부동산원 역시 기존 공실률 통계의 시장체감도 개선이 시급하다고 판단하고 있는 것으로 나타났다 .

■ 잘못된 공실률이면 상권정책 · 신도시 계획도 잘못될 수 있어

상가 공실률은 단순히 시장상황을 보여주는 참고자료에 그치지 않는다 .

정부와 지방자치단체는 이를 ▲ 상가 공실 문제 대응 ▲ 상권 활성화 정책 ▲ 소상공인 지원대책 ▲ 신도시 상업지역 계획 등에 활용하고 있으며 , 예비창업자 역시 창업 입지를 결정할 때 지역별 상권상황을 판단하는 자료로 활용할 수 있다 .

따라서 공실이 많은 상가가 표본에서 충분히 반영되지 않아 실제보다 낮은 공실률이 산출될 경우 , 단순한 통계상 오류를 넘어 정부의 상업용지 공급이나 상권 지원정책 등 정책 판단에도 영향을 미칠 수 있다는 지적이다 .

안 의원은 “ 공실률은 상권의 위험신호를 보여주는 가장 기본적인 통계 중 하나 ” 라며 “ 기초통계가 실제 현장을 제대로 보여주지 못한다면 소상공인 지원이나 신도시 상업용지 계획부터 예비창업자의 입지 판단까지 연쇄적으로 잘못될 수 있다 ” 고 말했다 .

■ 부동산원도 문제 알고 개선 착수 … 새 국가승인통계는 2028 년에야

한국부동산원도 기존 공실률 통계의 한계를 인식하고 개선작업에 착수했다 .

부동산원은 2025 년 외부 연구용역을 통해 상가 공실률 통계의 장 · 단기 개선방안을 마련했으며 , 2026 년 1 분기부터 1 층 공실률과 일반상가 공실률을 추가로 공표하기 시작했다 .

현재 서울 · 부산 · 대구 · 대전 · 광주 등 5 개 도시 주요 12 개 상권 , 1 만 705 동을 대상으로 새로운 조사체계의 시험조사도 진행 중이다 .

다만 2027 년 본조사를 위한 표본설계 연구를 거친 뒤 새로운 국가승인통계를 정식으로 공표하는 목표시점은 2028 년이다 .

새 통계가 정착되기 전까지 상당 기간 현행 공실률 통계가 계속 정책자료로 활용될 수밖에 없는 만큼 , 기존 통계의 한계를 명확히 고지하고 표본을 보완하는 등 즉각적인 개선조치가 필요하다는 지적이다 .

■ “2028 년 새 통계만 기다리지 말고 지금 당장 표본 보완해야 ”

안태준 의원은 “ 상가 공실률이라고 발표하면서 실제로는 별도의 공실조사가 아니라 임대료 조사를 위해 만든 표본을 이용하고 있고 , 그 표본마저 일정 수준 이상 임차가 이뤄지는 건물 중심이라면 실제 공실을 놓칠 가능성이 있다 ” 고 지적했다 .

이어 “ 실제로 서울에서 공실률이 0% 로 산출되는 상권만 13 곳이라면 국민이 체감하는 상권 현실과 통계 사이에 괴리가 없는지 반드시 점검해야 한다 ” 며 “ 공실이 많은 건물이 빠질 수 있는 표본으로 산출한 숫자를 그대로 정책 판단의 기초자료로 사용하는 것은 문제가 있다 ” 고 말했다 .

안 의원은 “ 부동산원이 문제를 인식하고 새로운 조사체계를 마련하는 것은 다행이지만 국가승인통계 정식 공표 목표가 2028 년이라면 앞으로도 상당 기간이 남아 있다 ” 며 “ 새 통계가 나올 때까지 기다릴 것이 아니라 기존 공실률 통계의 구조적 한계를 국민과 정책기관에 명확히 알리고 , 공실이 많은 건물을 표본에 보완하는 등 당장 가능한 개선조치부터 시행해야 한다 ” 고 강조했다 . 끝 .